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« Le risque, c’est de ne pas savoir ce que vous faites.»  

Warren Buffett


Une alternative attractive à la location vide  : la location meublée


La location de logements meublés ne connaît pas la crise, bien au contraire. Si elle ne représente encore qu’une faible part de l’offre locative de logements en France, elle connaît en revanche un essor très important depuis une quinzaine d'année. Alors, pourquoi, comment, et à qui s'adresse ce marché, c'est ce que nous vous proposons de découvrir ou de redécouvrir dans cette rubrique.


Pour bien commencer …

Il  faut déjà savoir qu’il n’existe pas de définition légale de la location meublée, si ce n'est de manière indirecte à travers le statut du loueur en meublé professionnel (LMP). Selon la jurisprudence, pour relever de cette qualification il faut mettre à la disposition du locataire un logement équipé de meubles, lui permettant d’y vivre immédiatement et convenablement. La location en meublé consiste donc à louer, à titre habituel ou non, des locaux meublés directement habitables par le locataire. Simple à priori, mais louer meublé ne relève pas de la seule improvisation. Il existe en effet certaines obligations à remplir dont les tribunaux et la Cour de Cassation se sont fait échos : le bien doit être convenablement bien meublé et décent. Il ne suffit pas d’installer une table et un canapé lit dans le logement pour que la location soit qualifiée de meublée. Le mobilier doit permettre au locataire de cuisiner, de se laver, de dormir, de recevoir, etc. Bref, « le logement doit être meublé et équipé en nombre suffisant des éléments indispensables à la vie de tous les jours »(CA Rennes, n° 97/00633, du 5.3.98). Ainsi, un bien dont la cuisine était dépourvue de vaisselle, élément essentiel à la vie domestique, ne sera pas considéré comme un meublé  (CA Bordeaux, 1ère ch. B du 13.3.00, n°97/03179).


Exemple d‘ameublement « normal » d’un logement meublé

A ce stade, rien de bien réjouissant et cela peut même paraître plus contraignant que la location vide - au demeurant fort contraignante!.  Mais ce n’est pas le cas. Une fois passée cette étape du mobilier, devenir  loueur en meublé procure de réels avantages par rapport à la location vide, tant d’un point de vue de souplesse de gestion que de rentabilité, pour qui souhaite constituer un patrimoine immobilier locatif :


  1. Un bail beaucoup plus souple que l'article 89 (location vide)

Au niveau du bail, les règles et obligations sont beaucoup moins contraignantes que celles régissant la location nue, puisqu'elles relèvent de la liberté contractuelle entre  les parties (qui fixent librement le cadre de leur relation : durée du bail, répartition des charges, des dépenses d’entretien et de réparation, durée du préavis de congé, modalités de révision du loyer…). Les dispositions du Code civil (art. 1714 à  1762) s’appliquant uniquement à défaut d’accord entre le bailleur et le locataire. Il faut néanmoins savoir que cette souplesse juridique des locations meublées a été durcie par la loi de cohésion sociale (loi n° 2005-32 du 18.1.05) pour les baux à usage de résidence principale du locataire, en ce qui concerne leur durée et les possibilités de donner congé au locataire.

La solution est également intéressante car elle laisse la possibilité de récupérer le logement à brève échéance. En effet, la réglementation permet de conclure un bail d'une année seulement (durée réduite à 9 mois pour un locataire étudiant), contre trois ans, en cas de location d'une résidence principale non meublée.

La location peut aussi être temporaire ou saisonnière, permettant ainsi  au propriétaire de percevoir des revenus tout en conservant la main mise sur son patrimoine, puisque le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire. Figurent notamment dans  ce cas,  les locations temporaires ou saisonnières telles que   :


  1. Une rentabilité très intéressante

La location meublée permet de tirer une meilleure rentabilité de son patrimoine qu'une location vide.  Notamment parce que les loyers sont plus élevés qu'une location nue, le risque d'impayés plus faible, et la fiscalité plus avantageuse.

En terme de fiscalité, les revenus de la location meublée sont en effet imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans celle des revenus fonciers.  De fait, les loyers peuvent être dans certains cas, du fait de l’amortissement du bien, totalement exonérés de l'impôt sur les revenus et des prélèvements sociaux pendant de nombreuses années. Mieux encore, en statut de loueur Meublé Professionnel (LMP), l’ensemble des biens sortent de l’ISF et les impôts sur les plus-values sont exonérés au delà de 5 ans…(En savoir plus). En contrepartie les charges sont parfois plus importantes, et les périodes de vacances locatives plus nombreuses.


  1. De nombreuses applications

La location meublée peut porter sur un logement indépendant , une résidence de services, ou bien encore sur un local situé dans l’habitation même du propriétaire. Dans ce dernier cas, et dans la mesure ou certains paramètres (prix, surfaces, etc) ne sont pas dépassés, les loyers pourront ne pas être déclarés dans les revenus ou subiront d’importants abattements.

Enfin on trouve aussi dans le « meublé », les résidences de services.  Ce type de résidences, en plein développement, répond à différents besoins. L’investisseur acquiert ici  un bien du type résidence étudiant, résidence pour personnes âgées (EHPAD), résidence de tourisme ou d'affaire,  dont il confie la gérance à un exploitant. Cette solution procure un avantage supplémentaire : l’absence de gestion et la garantie des loyers. (En savoir plus)


Nota : acquérir un bien en meublé demande d’être bien renseigné et accompagné dans sa démarche, d’un point de vue juridique et comptable.  Il n’est en effet pas rare de voir des montages inadéquats (du type SCI et locations meublées) ou d’être confrontés à des interprétations erronées sur le bail en particulier ou sur la jurisprudence. On rappellera à cet égard, comme l’a confirmée l’affaire opposant la ville de Paris à certains propriétaires de meublés, que si le bien meublé a une vocation de location saisonnière, et qu’il est basé dans une commune de plus de 200 000 habitants, le bailleur doit, au préalable, solliciter une autorisation administrative de changement d’affectation du local (Code de la construction et de l’habitation, art. L 631-7). L’autorisation est délivrée par le préfet après avis du maire de la commune. Elle n’est toutefois pas requise si le logement est destiné à être occupé à titre de résidence principale par le locataire.


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Mentions légales

La Location Meublée est considérée comme une activité civile sur le plan juridique, mais au contraire comme une activité commerciale sur le plan fiscal.

C’est une activité qui peut être exercée sous différents statuts : en tant que loueurs en meublé non professionnels (LMNP)  ou bien en tant que loueurs en meublé professionnels (LMP) pour ceux qui en font leur activité principale.


  1. Des loyers élevés
  2. les revenus non fiscalisés, (BIC)
  3. Liberté contractuelle (bail)
  4.  Les statuts LMNP, LMP



  1. Les autorisations administratives pour le meublé saisonnier dans certains cas





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