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« Le risque, c’est de ne pas savoir ce que vous faites.»  

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Les motivations d’un investissement dans une SCPI

Les Sociétés Civiles de Placements Immobiliers « SCPI » ont pour objet l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier qu'elles cherchent à valoriser au profit des détenteurs de parts.



Communément appelées "Pierre Papier", les SCPI permettent aux particuliers d'investir dans l'immobilier à travers des parts et non directement en achetant un bien. L’investisseur va ainsi se retrouver en quelque sorte actionnaire de dizaines d’immeubles.


On comprend tout de suite  le premier intérêt : accéder à de l’immobilier professionnel (bureaux, commerces, entrepôts) ou a des biens résidentiels très diversifiés pour quelques centaines d’euros. Avec un autre avantage qui découle de cette diversification : le risque d’un défaut simultanée de l’ensemble des locataires est très faible, particulièrement dans l’immobilier professionnel du fait de l’engagements des locataires au travers d’un bail commercial.  Cette particularité du bail commercial (obligation de payer son loyer à moins de faire faillite) explique en partie la résilience  des revenus locatifs des SCPI à la crise : ces derniers s’inscrivant d’ailleurs en hausse à 5,27% en 2012 (moyenne des revenus distribués pour l’ensemble des SCPI) contre 5,20% en 2011.








Cela explique aussi pourquoi en investissant dans une SCPI vous n’aurez pas de surprise d’un revenu annuel qui décroche brutalement, voire qui disparaît totalement comme cela pourrait être le cas pour un unique bien loué à un particulier. Reste que la performance d’une SCPI incluse aussi  la valorisation du parc immobilier :









Et que nous dit le passé à ce sujet ?


Même si les performances passées ne sont en rien garantes des rendements à venir, elles apportent toujours des enseignements précieux. En premier lieu, regardons les périodes de « crise » de l’immobilier :  

Dans les années 90, certaines parts de SCPI ont décroché de plus de 50%. Certes, depuis les autorités de marchés et les acteurs ont pris des dispositions pour éviter - dans la mesure du possible - que ne se répète une telle situation. Rappelons le, à l’époque, que la majorité des SCPI ont vu leurs valeurs de parts fortement décrochées du fait du déséquilibre entre l’offre et la demande (système de confrontation des ordres). La valeur de retrait  (= de rachat)  se trouvant alors totalement déconnectée de la valeur de l’actif net de la SCPI. Si  on ne peut pas aujourd’hui totalement exclure pareil scénario sur les SCPI à « capital fixe », cela ne devrait pas être le cas pour les SCPI « à capital variable » pour lesquelles le gestionnaire est tenu de fixer un prix de souscription en rapport direct avec la valeur du patrimoine.

Retenez aussi qu’il est possible de trouver des SCPI dont le prix de part n’a jamais baissé en 25 ans, et dont le taux de rendement interne (TRI) sur cette période s’approche des 10% annuels !  

S'il n'y a pas beaucoup de variation d'une SCPI à l'autre concernant les taux de revenus distribués, il en est autrement des valorisations de parts. Un rapide coup d’œil sur l’évolution du prix de la part sur 5, 10 et 20 ans vous donnera beaucoup d’informations sur la gestion de la SCPI. Et si un prix de la part s’est inscrit en baisse, il est important de comprendre pourquoi : vacances locatives importantes?  Immeubles en travaux ? Trésorerie trop importante ? etc.   Mais l’étude empirique ne suffit pas. Il faudra aussi se pencher sur les différents ratios qui doivent vous alerter dès lors qu’il y a un souci. Ces ratios sont abordés dans la rubrique « Allocation : bien choisir sa SCPI ».


Autre critère d’importance : la liquidité. Le total échangé sur le marché secondaire en 2012 a été de  403 millions d’euros, soit 1.48% de la capitalisation globale. On pourrait penser que ce faible volume échangé est un signe inquiétant du manque de liquidité sur le secondaire, comme cela a été le cas dans les années 90. Mais en réalité, la loi n°2001-602 du 09 juillet 2001 qui avait pour objectif de fluidifier les cessions de parts de SCPI a jusqu’à présent donné satisfactions et  selon les acteurs du marché permis d'aboutir à une meilleure "profondeur" sur le marché secondaire (167 millions € en 2001, 345 millions € en 2008 et 403 millions en 2012).  

Cette liquidité satisfaisante des SCPI est attestée par l’évolution de long terme de leur marché secondaire mais aussi au travers du ratio de parts en attente. Les retraits non compensés sur les SCPI à capital variable étant de 0 euros fin 2012 (source ASPIM).  

Ces éléments  traduisent bien l’attractivité de ce placement. On l’a. On ne  le cède pas - sachant que les frais d’acquisition élevés expliquent aussi que l’on  veuille les amortir sur quelques années!.


Un marché secondaire restreint par l’absence de vendeurs!


Reste que par sa nature même, la SCPI reste de l’immobilier et ce n’est donc pas la classe d’actifs la plus liquide. Dans de l’immobilier classique, même dans un marché « porteur », la vente d’un logement nécessite plusieurs semaines avant que le cédant et l’acquéreur puissent signer un acte notarié. Dans le cas des SCPI il faudra alors compter 3 semaines à 1 mois.


Bref, si vous souhaitez acquérir des parts, mieux vaut vous tourner vers le marché primaire. Mais là encore toutes les SCPI ne sont pas disponibles. Ainsi, les 2.5 milliards d’euros de collecte en 2012 ont été réalisés auprès de 62 SCPI  sur les 150 SCPI existantes.

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La SCPI : le placement immobilier de confiance (source : ASPIM)


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