« Le risque, c’est de ne pas savoir ce que vous faites.»  

Warren Buffett

Loueur en Meublé en résidences de services


Dans le cadre d’une acquisition d’un bien dans une résidence se services, l'investisseur aura recours à un gestionnaire-exploitant qui se substitue au locataire. Le propriétaire n'a plus qu’un seul interlocuteur, le gestionnaire, qui est lui-même son locataire - charge à ce dernier de sous-louer le bien de façon rentable.  Et le bail est un bail commercial. La différence fondamentale avec le bail civil est que la rédaction du bail n’est soumise qu’à très peu de contraintes et sera valable si les deux parties le signent.


L'investisseur évite ainsi les soucis et les aléas de gestion ; le loyer lui est dû, que le logement soit occupé ou non!


Exemple d’entreprise exploitante  : Center Parcs. Les murs de ces parcs de loisirs appartiennent à des particuliers et Center Parcs en est l’exploitant. C’est lui qui gère les locations à la journée ou à la semaine. Le particulier propriétaire percevant un loyer fixé par bail avec Center Parcs sur la durée du bail.


Par ailleurs, la durée ou engagement de location dans le cas de résidences de services est  long puisqu’il est compris entre  9 ans et 12 ans, et souvent reconductible de façon tacite. De fait, le véritable risque de loyer impayé pour le propriétaire est la faillite de l’exploitant. Cela malheureusement peut arriver et dans ce cas l’ensemble des propriétaires se devra de retrouver un gérant-exploitant. Il est donc important de bien mesurer la qualité et la fiabilité de l’entreprise exploitant la résidence.


Qu’en est-il de la rentabilité ?


L’entreprise exploitante va permettre au propriétaire de toucher des loyers nets de tous frais de gestion puisque c’est lui qui prend à sa charge la copropriété et la mise en  « sous- location ». Il n’est d’ailleurs pas rare de voir les gros travaux (article 606) pris en charge par l’exploitant.  Net de charges et avant impôt, le loyer représente chaque année de l’ordre de 3,5 % à 4,5 % du prix hors taxes du logement - sachant que la fiscalité qui s’applique au loyer est très avantageuse sous le régime BIC (fiscalité faible ou nulle dans de nombreux cas si le montage est bien réalisé).


A cette rentabilité élevée, si on l’a compare à un revenu foncier, il faut rajouter l’absence de tracas de gestion et de trésorerie puisque "presque" tout est pris en charge par le gestionnaire dans le bail En pratique,  il n’est pas rare que seule la taxe foncière reste à la charge de l'investisseur - avec le renouvellement du mobilier.


Sachez aussi que le logement peut être acheté hors TVA. Dans de nombreux cas, l’investisseur pourra en effet récupérer la TVA au taux normal de 19,6 %. Il faut cependant savoir que s'il cède le logement ou cesse de le louer à l'exploitant avant un délai de 20 ans, il doit restituer au fisc une partie de l'avantage obtenu : la restitution est égale au montant de la TVA qu'il a récupéré, diminué d'un vingtième par année de détention. Toutefois, cette restitution n'est pas exigée si l'acquéreur du bien poursuit le bail commercial avec l'exploitant ou si un nouvel exploitant se substitue à l'ancien (RM JOAN du 19.8.08, n° 19897; RM JOAN du 2.12.08, n° 31074).

Quant aux loyers loyers versés par l'exploitant, ils seront soumis à la TVA au taux réduit de 7 %, dans la plupart des investissements.

Nota : les loyers et donc la rentabilité locative ainsi que le type d’indexation des loyers (à l’inflation, indices de constructions, etc) sont connus dès la réservation et non à la date de livraison du bien, ce qui évite les désillusions si fréquentes pour les biens en VEFA sans bail commercial.


Si l’investissement présente ainsi de nombreux atouts du point de vue financier, il est important comme pour tout investissement immobilier, de ne pas négliger certains critères tels que les caractéristiques et l’emplacement du bien.  

Point important : d’une manière générale, les résidences de services font partie des dispositifs visant à développer certains secteurs para-hôteliers, jugés nécessaires et importants pour l’économie. En voici les principaux objectifs :

Développer l’infrastructure touristique avec la création de résidences de tourisme

Relancer l’économie à travers la création de résidences d’affaires

Promouvoir la formation étudiante par la création de résidences étudiantes

Accompagner les personnes âgées ou "seniors" à travers la création de résidences médicalisées (EHPAD) ou non médicalisées (résidences seniors)


Pour autant nos anticipations ne sont pas égales sur tous ces secteurs - ce qui n’empêche pas certaines exceptions dans chacun des secteurs.


Les résidences de tourisme

Il s’agit de logements en copropriété situés dans des zones touristiques et fournissant des services aux occupants tels qu’accueil, restauration, blanchisserie, équipements sportifs.  Nous restons prudents sur ce secteur où nous privilégions le littoral (très rares)  et évitons la montagne. C’est un secteur où il faut particulièrement tenir compte des conditions climatiques et géographiques, de la saisonnalité  mais aussi aux dépenses des touristes et des vacanciers.


Les résidences d’affaires

Ces résidences sont destinées aux salariés en déplacement de longue durée. Le locataire bénéficie de tous les services (généralement payants) d’un hôtel d’affaires : salle de réunions, journaux, fax, photocopieuse, salle de remise en forme. Bien que ce secteur  est florissant nous ne le préconisons pas.  Sauf exception les emplacements proposés sont souvent éloignés des centres d’activités et les biens difficilement transformables.   Les changements des modes de fonctionnement au sein de l’entreprise (réduction des coûts) et l’évolution de la technologie (téléconférence notamment) ne nous rassurent pas non plus.


Les résidences pour personnes âgées ou dépendantes

Le résident (personne âgée ou dépendante) bénéficie de prestations hôtelières, sociales et médicales. Cette formule est très utilisée pour le financement des établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD). Ce secteur est peut-être le plus intéressant de tous car il concerne un secteur en plein boom, où la demande insatisfaite  ne cesse de s’accroître !( papy boom+ allongement de la durée de vie…). Il faut privilégier les prestataires-exploitants renommés, solides financièrement et dont le bail commercial prend en charge l’ensemble des dépenses et rénovations (605 et 605 en particulier).  Difficile néanmoins de trouver un bien sous les 120000€.  


Les résidences étudiantes

Destinées aux étudiants contraints de quitter le domicile familial pour suivre un cursus universitaire, elles offrent un certain nombre de services parmi lesquels : gardiennage, accès Internet, laverie, cafétéria, local à vélos, salle de sport.  La demande de logement insatisfaite est énorme  et entraîne des opportunités d’investissement . Secteur à privilégier lorsque l'investissement se fait aux abords de campus et de grandes villes. Ticket d’entrée très raisonnable à partir de 70000€.

Repères

Assurance Vie

La Location Meublée est considérée comme une activité civile sur le plan juridique, mais au contraire comme une activité commerciale sur le plan fiscal.

C’est une activité qui peut être exercée sous différents statuts : en tant que loueurs en meublé non professionnels (LMNP)  ou bien en tant que loueurs en meublé professionnels (LMP) pour ceux qui en font leur activité principale.

Rendement/ Risque

Dation


  1. Des loyers assurés 12 mois par an,
  2. les revenus non fiscalisés,
  3. L’absence de gestion,
  4. Le bail commercial à long terme (9-12 ans), renouvelables
  5. une solution retraite ,
  6.  la TVA récupérée,…



  1. Le marché secondaire,
  2. Le prix
  3. L’affectif

Avantages & Contraintes

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