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« Le risque, c’est de ne pas savoir ce que vous faites.»  

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Les atouts de la Nue-Propriété

Être propriétaire de quelque chose, c’est avoir le droit d’en user (usus), d’en récolter les fruits (fructus) et d’en disposer (abusus).  Ce dernier droit est détenu par le « nu-propriétaire ».

L’usus et le fructus sont détenus par l’usufruitier. L’usufruit étant le droit de se servir d'un bien (habiter une maison, utiliser du mobilier...) ou d'en percevoir les revenus (encaisser des loyers), sans pour autant s'en dessaisir.

Avoir la pleine propriété, c’est donc être à la fois nu-propriétaire et usufruitier. Vous disposez à ce moment là de tous les droits sur ce bien.

En apparence, le nu-propriétaire ne semble pas bénéficier de  grand-chose finalement. Il en est autrement car un usufruit est toujours temporaire. Soit par convention d’une durée définie, soit pour une durée viagère. A l’issue de cette durée qui ne manquera jamais d’arriver un jour, l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire retrouve alors automatiquement la pleine propriété du bien sans frais, sans formalités et sans aucune taxe ou impôt lié à l’événement !

Prenons l’exemple de l'acquisition de la seule nue-propriété d'un bien immobilier, assortie d'un usufruit temporaire de 15 ans. Au terme de la période prévue de 15 ans, l'investisseur en nue propriété possèdera la pleine propriété du bien. Il pourra alors le vendre, le louer ou l’habiter.

Alors vous allez nous dire quel est l’intérêt de disposer d’un bien dans 15 ans plutôt qu’immédiatement ?


Les avantages de l’acquisition de la nue-propriété


Ils sont nombreux, à l’achat, dans la gestion, lors du remembrement et à la revente!


A l’achat :

En effet, qu’il s’agisse d’une acquisition au comptant ou à crédit l'investisseur en nue-propriété n’achète qu'une fraction de la valeur totale du bien (45% à 60% du prix de la pleine propriété), selon la durée de l'usufruit.  La différence étant payée par l’usufruitier qui sera la plupart du temps un bailleur social institutionnel (RATP, EDF, Banques, Grandes entreprises …).

Exemple :

Un bien valant 200 000 euros sur le marché, n’est acheté que 120 000 euros dans le cadre d’un démembrement de 15 ans.  L’acquéreur a donc bénéficié d’une décote de 80000€, soit 40% de réduction par rapport au prix en pleine propriété.

Mathématiquement ces 80000€ d’économie représentent 67% de son investissement de 120000€, soit un taux de rendement interne de 3,46% nets par an (taux capitalisés pendant 15 ans). Et c’est bien un taux net puisqu’il n’ y a pas de charges ou d’aléas financiers (supportés par l’usufruitier).

La décote du prix, qui correspond à la valeur économique de l’usufruit,  est dans d’autres termes la valeur du nombre d’année de loyers nets d’impôts et de charges et sans problème locataire comme on va le voir!

Par ailleurs les frais de notaire se calcule sur la valeur de la nue propriété


A la gestion :


Un autre intérêt et pas des moindres dans un environnement où les contraintes s’accumulent sur  les propriétaires : l’investissement est  sécurisé et simplifié:

en éliminant totalement les contraintes et les risques locatifs, intégralement supportés par l'usufruitier


en percevant dès le départ, sous forme d'une réduction immédiate du prix d'acquisition, la totalité des loyers, nets de charges, escomptés sur la période


en transférant sur l'usufruitier, pendant toute la durée, 100% des frais, taxes et charges. Ainsi l'usufruitier s'engage à assurer l'entretien et les réparations, et très souvent à procéder à des travaux lourds (ex : ravalement, remplacement de chaudière).


Il faut aussi savoir que dans de nombreux projets :


Durant toute la durée de l'usufruit, le nu-propriétaire bénéficie d'une veille technique assurée par le syndic de co-propriété.


L'usufruitier est un bailleur institutionnel, professionnel de la gestion locative conventionnée. Ce schéma lui permet d'accroître sa capacité d'intervention, sans devoir mobiliser des ressources propres. Possédant le plus souvent plusieurs dizaines de milliers de logements en patrimoine, il présente tous les gages de pérennité et de solvabilité de nature à sécuriser le nu-propriétaire.


A l’issue du démembrement :


Après 15 à 20 ans (selon la durée de l’usufruit), le nu-propriétaire récupère l’usufruit, entretenu et remis en état, et ainsi la pleine propriété de façon automatique et gratuite. Il valorise ainsi son patrimoine.

Il faut en effet savoir que dans la majorité des cas (selon le bail) :


L’usufruitier s’engage à restituer le bien lors de l'extinction de l'usufruit après remise en état des parties communes et privatives, selon un cahier des charges annexé à l'acte notarié.


L’usufruitier s’engage à reloger le locataire à l’issue du bail


Le nu propriétaire devient alors plein propriétaire avec au choix la possibilité :


D’habiter le bien

De le louer

De le vendre


Vous l’avez bien compris pendant toute la durée de l'usufruit, le nu-propriétaire ne supporte aucune fiscalité. Ni sur le revenu, ni sur le patrimoine (impôt foncier, ISF). Aussi redevenir plein propriétaire, signifie de rentrer dans le régime commun du foncier (à moins de le louer en meublé)  avec son cortège de taxes, impôts et charges! Mais sachez que dans le cas où vous souhaiteriez revendre votre bien dès lors que vous en avez la pleine propriété, la fiscalité sur la plus value éventuelle se calcule par rapport à la valeur en PLEINE PROPRIETE du bien lors de l’acquisition de la nue propriété du bien!


Explication-illustration :

Initialement, vous aviez acquis  un bien dans le cadre d’un démembrement de 15 ans, pour un prix de nue propriété de 120.000€ avec une décote de 40%, soit un prix en pleine propriété initial de 200.000 euros.

15 ans plus tard, vous en devenez plein propriétaire et le prix estimé est inchangé à  200000€. Vous avez bien réalisé un gain de 80.000€ par rapport à votre investissement  (soit 3,46% nets par an capitalisé auxquels s’ajoutent les éventuelles économies d’ISF et les déduction d’intérêts d’emprunt…).

Vous décidez alors de vendre votre bien. Fiscalement, la plus value sera alors de 0€!

Vous ne payerez pas d’impôts sur la plus-value ou encore de prélèvements sociaux (15,5%), la plus value fiscale étant calculée par rapport au prix de la pleine propriété 15 ans plus tôt, soit 200000€.





Repères

Assurance Vie





- Durée : long terme

-Rendement : 3%-6%nets

-Risque : faible

-Fiscalité : très favorable

- Plaisir : +++


Le principe de démembrement de propriété n’a rien d’innovant en soi. Il est en effet fondé sur le Code Civil des Français de 1804, lui-même largement inspiré du droit romain de l’antiquité. En substance, il s’agit des articles 544 et suivants du Code Civil…




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