De nombreuses pistes peuvent être étudiées lorsque l’on s’intéresse à l’immobilier locatif, chacune d’elle devant être considérée  au regard de  sa situation (sociale, financière et fiscale), et de ses objectifs.

L’Investissement dans un bien locatif  est en effet un investissement à long terme qui doit prendre en considération de nombreux paramètres tels que sa capacité de financement, son besoin de revenus locatifs (immédiat, à la retraite), sa fiscalité actuelle et à venir (travail et capital) …

Voici donc quelques critères à  prendre en compte avant de faire son choix :  


Le type de bien  :  résidentiel, bureaux, commerce, résidence médicale, résidence de  tourisme, résidence étudiants, résidence affaire ….


Le type d’acquisition :  en pleine propriété, en nue propriété, en usufruit, en viager, en meublé (BIC) ….


La fiscalité : réduction d’impôt Censi-Bouvard, Duflot, Malraux), réduction des revenus (déficit fonciers, amortissement ), réduction ISF (nue propriété) ….


Le support : un acte de propriété, un fonds, une action, une part …


L’enveloppe : SCI, SCGP, SCPI, OPCI Sociétés, assurance vie, contrat de capitalisation…


Le financement : cash, emprunt amortissable, emprunt in fine.

Il existe plusieurs façons d'investir dans la pierre.  La première solution est la plus traditionnelle : il s’agit d’investir dans un appartement qu’on mettra en location avec un bail classique, c’est le bail civil (Loi 89) ou location nue. C’est un bail extrêmement favorable au locataire puisqu’il peut partir avec un préavis de trois mois (ou même  un mois dans le cas de perte d'emploi ou de mobilité professionnelle). De l'autre coté, le propriétaire ne pourra lui demander de partir que tous les trois ans (avec un préavis de 6 mois et dans le seul cas où le propriétaire  reprend le bien pour s'y loger ou y loger un  ascendant / descendant).


Parmi les autres contraintes potentielles, on citera notamment :  



Certes, il existe des garanties locatives et des garanties de loyers impayés. Elles ont néanmoins des périodes de carences et des limites dans la durée … et sont chères.


Dans ce type d’investissement, la problématique est de minimiser l' implication de l'investisseur et les pics de trésorerie sachant que même dans le neuf avec de solides garanties, il y a toujours un aléa. En effet, soit l'investisseur est en prise directe avec le locataire ce qui implique une certaine disponibilité et expertise, soit il a recours à une agence immobilière, ce qui génère des frais et la question de son implication qu’il ne faut pas minimiser.

Enfin, dans un environnement de baisse des rentabilités brutes (loyers/prix d’acquisition) et de hausse des prélèvements -fiscaux et sociaux -et des impayés, la rentabilité nette de ce type d’investissement a fortement baissé.


Reste qu’investir dans l’immobilier locatif peut se faire autrement, avec de nombreux avantages,  au travers de location meublée, de nue propriété et d’usufruit, de SCPI, et de bien d’autres façons que nous vous proposons de voir ou revoir ….

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L’ingénierie Patrimoniale dont nous disposons  nous permet d’élaborer, avec vous, pas à pas, « votre » SOLUTION immobilière (incluant ces critères ainsi que l’objet : revenus, transmission, donation …), et de choisir celle qui répondra aux mieux à votre situation et à vos attentes  - d’un point de vue financier, juridique et fiscal.

Dès lors que la solution est validée, nous rechercherons auprès des promoteurs et des fournisseurs les biens immobiliers répondant à vos attentes et vous accompagnerons dans les phases d’acquisition et de gestion (comptable, fiscale, donation-transmission, revente …) de vos biens.

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