Un fonctionnement simple

Le Groupement Foncier Viticole (GFV), est un placement de diversification à long terme alliant plaisir, avantages fiscaux et stabilité.  Il a  pour objectif la propriété collective d’un domaine viticole et permet d’accéder à la propriété foncière viticole selon ses possibilités sans souci de gestion. L’Associé détient une quote-part du GFV constitué proportionnellement à son apport.  Son exploitation étant confiée, par bail à long terme, à un exploitant choisi pour son savoir-faire tant technique que commercial.

A tout moment, chaque Associé peut mettre en vente tout ou partie des parts. Cette cession s'effectue sur la base du prix de cession conseillé chaque année par la Gérance.

Protéger son capital                

La protection du patrimoine à très long terme est une des prérogatives essentielles des GFV. Sa valorisation s'apprécie, par référence, à l'évolution des valeurs foncières moyennes dans l'appellation considérée mais aussi par la propre évolution du domaine (développement de la surface en production, accroissement de la notoriété...)

Percevoir des revenus et les transformer en vin

Les revenus varient de 1,5 à 3 %. D'une manière générale, de fortes notoriétés offrent une très bonne protection patrimoniale mais une rentabilité plus faible. L’acquéreur de parts pourra être payé en bouteilles, sachant que cette rentabilité trouve souvent une optimisation par la faculté d’un complément d'achat de vin du domaine avec une forte réduction sur le prix.  Point important c’est l'exploitant qui, seul, supporte les risques liés à la production et à la commercialisation des vins du domaine. Ainsi, qu'il pleuve, qu'il gèle ou qu'il grêle, l’exploitant devra acquitter son loyer au GFV.

Une fiscalité accommodante

Les parts de GFV bénéficie d’importants avantages fiscaux spécifiques en matière de donation, de succession et d’ISF :

Le prix des parts

Il faut compter en général 20000 à 25000€ pour l’acquisition d’une part.


Fiscalité des parts de GFV



La fiscalité des revenus

Le revenu distribué correspond au fermage perçu par le GFV en proportion des parts détenues. Il est indexé chaque année sur la valeur du vin de l'appellation considérée fixée par arrêté préfectoral.
Les revenus perçus par l'investisseur sont soumis à l'impôt revenu dans la catégorie des revenus fonciers.

Deux régimes coexistent :

Le régime du micro-foncier

Ce régime de droit commun concerne les contribuables dont les revenus fonciers ne dépassent pas les 15.000 € (bruts). Il est applicable sous certaines conditions aux revenus provenant de parts de GFV.

Il permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 30% sur ces revenus.

Ce régime n'est réellement avantageux que si les charges déductibles de l'investisseur représentent moins de 30% des revenus des parts. Cela concerne principalement un achat de parts au comptant, où l'investisseur n'a aucune charge d'intérêt à déduire.

Le régime réel d'imposition

L'investisseur peut déduire des revenus du GFV les charges fiscalement admises (impôts fonciers, assurances, frais de gestion...). Ces charges sont calculées chaque année par la société de gérance. Dans l'hypothèse d'un achat financé par emprunt, le contribuable peut également déduire les charges d'intérêt des revenus du GFV et ainsi minimiser son assiette d'imposition.

Ce régime n'est pas un régime de plein-droit, le contribuable doit donc en faire la demande auprès de l'administration fiscale. Une fois cette option choisie, elle est irrévocable pendant 3 années.


La fiscalité sur les plus-values

Le prix de la part est revalorisé en fonction de l'évolution des prix des vignobles de la région et, le cas échéant, de l'expertise des propriétés.

La fiscalité sur les plus-values résultant de la cession de parts de GFV suit le régime spécifique des plus-values immobilières.

Les plus-values immobilières seront exonérées au bout de 30 ans de détention selon une cadence progressive.

Les contribuables pourront appliquer un abattement de :

Aucun abattement ne sera pratiqué au titre des cinq premières années de détention.

Les associés réalisant une plus-value lors de la cession de part ont le droit d'imputer sur celle-ci, cumulativement :

La plus-value est imposée à 19% au prélèvement libératoire. Les prélèvements sociaux sont de 15,5% soit une imposition totale à 34,5%.

 

La fiscalité sur les successions et donations : un avantage très favorable aux porteurs de parts

Les parts de GFV donnent droit à une exonération partielle des droits de succession et de donation

Cet avantage est une exonération de droits à hauteur de 75% de la valeur des parts et dans la limite de 101.897 €. Le montant excédant cette limite bénéficie lui d'une exonération de 50%. (Art L322-16 Code rural/Bulletin officiel des impôts). Toute mutation à titre gratuit sera exonérée des droits à hauteur de 75 % dans la limite de 101 897 par bénéficiaire et de la moitié au-delà de ce seuil. Est prise en compte la fraction de la valeur nette des parts correspondant aux biens donnés à bail à long terme (c'est-à-dire le foncier seul, hors autres postes inscrits au bilan du GFV). Toutefois, il faut respecter un certain nombre de conditions : (Art 793 bis Code général des impôts)

De plus, les donations passées devant notaire et antérieures à 15 ans ne sont pas rapportées à la succession du donateur.


La réduction d'Impôt de Solidarité sur la Fortune : une exonération partielle à l'ISF dans certains cas (nous consulter)

L'administration fiscale qualifie les GFV de biens professionnels en partie et donc exonère partiellement le patrimoine détenu par GFV (parts à capital fixe seulement) et non en totalité (objet patrimonial du GFV bailleur). (Art 885H à 885L Code général des impôts)

Ainsi, les parts sont exonérées pour ¾ de leur valeur jusqu'à 101.897 € (revalorisation 2011) et pour 50% au-delà. (Bulletin officiel des impôts n°5)

Conditions : (Art 793 Code général des impôts)

Cette exonération est réservée aux parts détenues depuis au moins 2 ans au 1er janvier de l'année d'imposition.


Le Groupement Foncier Viticole est une société civile régie par la loi du 31 décembre 1970. Il n'est pas doté du pouvoir de faire appel public à l'épargne. A ce titre, le nombre maximum d'Associés pouvant constituer un GFV est limité.

- Durée : très long terme
- Risque : Moyen
- Fiscalité : très favorable

- Plaisir : ***


Il est possible de monter soi-même avec des amis un GFV mais cela reste un placement rare et compliqué à mettre en œuvre.  S’adresser à un spécialiste des GFV est donc souvent préférable.

Investir dans un GFV c’est réaliser une opération  d’ investissement sur le long terme et dans le cadre d’une stratégie patrimoniale globale - de diversification, de capitalisation, mais aussi de défiscalisation tant en matière d’ISF que de transmission.  


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« Le risque, c’est de ne pas savoir ce que vous faites.»  

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Le GFV ou comment acquérir une part d’un vignoble

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