« Le risque, c’est de ne pas savoir ce que vous faites.»  

Warren Buffett

Fiscalité du Loueur en Meublé

Les loyers perçus sont déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Or, les BIC bénéficient de règles d’imposition plus favorables aux contribuables que celles applicables aux revenus fonciers. 

Sous le régime BIC, les revenus seront à déclarés soit en « micro-Bic », soit en « régime réel ». Ce choix dépend d’abord du montant des loyers perçus. En dessous de 32600€, l’investisseur pourra choisir l’un ou l’autre. Au delà, c’est le régime réel qui s’appliquera.

Alors quel régime choisir (sous 32600€ de revenus)?

Dans le cas du micro-BIC, l’investisseur bénéficie d’un abattement de 50 % de ses recettes déclarées (contre un abattement de 30 % seulement en micro-foncier, ce régime ne concernant que les contribuables qui encaissent moins de 15 000 € annuels de loyers) mais ne pourra dans ce cas déduire aucunes charges.

Sous le régime réel, il n’ y a pas d’abattements mais la possibilité de déduire ses charges supportées dans l’année pour leur montant réel, y compris l’amortissement de ses biens (ce qui n’est pas possible en revenus fonciers, sauf exceptions).

De ce fait, de manière générale, lorsque l’investisseur a recours à un emprunt, il sera plus avantageux pour lui de choisir l’option du régime réel même dans le cas où il a  la possibilité du Micro-Bic.


Pour mieux comprendre l’intérêt du régime réel :


La fiscalité des revenus (régime réel)

La possibilité de constituer des revenus locatifs  durablement non taxés est obtenue par la déduction (pour la détermination  des revenus nets imposés) des :





Ces déductions annuleront comptablement les loyers  de l’acquéreur et réduiront à 0 € l'impôt à payer.

Illustration : Achat d’un bien de 100 000€ en LMNP avec une valeur  du foncier de 15000€


Loyer perçus sur 1 an :          4500€

Intérêts d’ emprunt :                        2000€

Charges de copropriété :                    400€

                                    _________________


Solde avant amortissement : +2100€    

Soit un bénéfice de +2100€ avant amortissement

    

Amortissement possible :                   3400€           


Solde* après amortissement :   0€    

Grâce aux amortissements, les loyers perçus ne seront pas imposés pendant de nombreuses années ! Quels que soient la TMI et les prélèvements sociaux en vigueur!

Nota:




La fiscalité sur les plus-values

La fiscalité sur les plus-values résultant de la cession du bien suit le régime spécifique des plus-values immobilières.

Les plus-values immobilières seront exonérées au bout de 30 ans de détention selon une cadence progressive.

Les contribuables pourront appliquer un abattement de :

Aucun abattement ne sera pratiqué au titre des cinq premières années de détention.

Les associés réalisant une plus-value lors de la cession ont le droit d'imputer sur celle-ci, cumulativement :

La plus-value est imposée à 19% au prélèvement libératoire. Les prélèvements sociaux sont de 15,5% soit une imposition totale à 34,5%.

S'ajoute aussi une taxe additionnelle sur les plus-values immobilières nettes  qui s'échelonne de  2% (pour 50000€ de plus-values)  à 6% (250K€ et plus) selon le montant des plus-values.


 

La TVA  

L’investisseur récupère également l’intégralité de la TVA (19,6%) sur l’immobilier et le mobilier dans le cas d’un investissement dans une résidence de service. Cette TVA s’amortit totalement sur 20 ans. En cas de revente du bien avant 20 ans, la part de TVA non amortie sera remboursée à l’Etat sauf dans certains cas (nous consulter).

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