Et si pour vous la  pierre reste  une valeur refuge qui rassure parce que  « on peut la toucher, que c’est un actif tangible et que de toute façon il faudra toujours un toit sur sa tête » ou pour toute autre raison, nous vous invitons à parcourir ces différentes rubriques. Notez qu’ici, nous parlons d’immobilier locatif et non pas d’acquisition de la résidence principale.

Il existe en effet aujourd’hui de nombreuses pistes à explorer lorsque l’on s’intéresse à l’immobilier locatif, chacune d’elle présentant un intérêt particulier plus ou moins marqué selon votre situation (sociale, financière et fiscale), et vos objectifs.

Investir dans un bien locatif doit prendre en compte le bien mais pour être optimisé  de nombreux autres critères doivent être considérés tels que le type d’acquisition,  le support, l’enveloppe, le financement … :


Le type de bien  :  résidentiel, bureaux, commerce, résidence médicale, résidence de  tourisme, résidence étudiants, résidence affaire ….


Le type d’acquisition :  en pleine propriété, en nue propriété, en usufruit, en viager, en meublé ….


La fiscalité : Censi-Bouvard, Scellier, Malraux, amortissement ….


Le support : un acte de propriété, un fonds, une action, une part …


L’enveloppe : SCI, SCGP, SCPI, OPCI Sociétés, assurance vie, contrat de capitalisation…


Le financement : cash, emprunt amortissable, emprunt in fine.


L’ingénierie Patrimoniale dont nous disposons  permet justement de définir pas à pas la SOLUTION immobilière (incluant ces critères ainsi que l’objet : revenus, transmission, donation …) qui répondra aux mieux à votre situation et à vos attentes  - d’un point de vue financier, juridique et fiscal. Dès lors que la solution est validée, nous rechercherons auprès des promoteurs et des fournisseurs les produits immobiliers correspondant à cette solution.

Loeur Meublé

LMNP, LMP, EHPAD ...

Fiscalité accomodante

Gestion simplifiée / Bail commercial

Rentabilité stable et récurrente   

                                             

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Démembrement

Nue-propriété, usufruit

Fiscalité très avantageuse pour les particuliers

et les entreprises

TRI attractif

Bail ENL            

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SCPI

Bureaux, commerce, déficit foncier, Malraux, Loi 48...

Accessibilité

Mutualisation des risques

 Rentabilité attractive

Liquidité                                              

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Patrimoine

Monuments historiques, Malraux

Déduction des revenus

Acquisition d’un bien classé

 

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SCPI2

Girardin Social


Réduction d’impôts


                                          

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Il existe plusieurs façons d'investir dans la pierre.  La première solution est la plus traditionnelle : il s’agit d’investir dans un appartement qu’on mettra en location avec un bail classique, c’est le bail civil ou location nue. C’est un bail extrêmement favorable au locataire puisqu’il peut partir avec un préavis de trois mois (ou même  un mois dans le cas de perte d'emploi ou de mobilité professionnelle). De l'autre coté, le propriétaire ne pourra lui demander de partir que tous les trois ans (avec un préavis de 6 mois et dans le seul cas où le propriétaire  reprend le bien pour s'y loger ou y loger un  ascendant / descendant).


Parmi les autres contraintes potentielles, on citera notamment :  



Certes, il existe des garanties locatives et des garanties de loyers impayés. Elles ont néanmoins des périodes de carences et des limites dans la durée … et sont chères.


Dans ce type d’investissement, la problématique est de minimiser l' implication de l'investisseur et les pics de trésorerie sachant que même dans le neuf avec de solides garanties, il y a toujours un aléa. En effet, soit l'investisseur est en prise directe avec le locataire ce qui implique une certaine disponibilité et expertise, soit il a recours à une agence immobilière, ce qui génère des frais et la question de son implication qu’il ne faut pas minimiser.

Enfin, dans un environnement de baisse des rentabilités brutes (loyers/prix d’acquisition) et de hausse des prélèvements -fiscaux et sociaux -et des impayés, la rentabilité nette de ce type d’investissement a fortement baissé.


Reste qu’investir dans l’immobilier locatif peut se faire autrement, avec de nombreux avantages,  au travers de location meublée, de nue propriété et d’usufruit, de SCPI, et de bien d’autres façons que nous vous proposons de voir ou revoir ….

© Barbanel

La Pierre, Valeur Refuge

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